매각기일 변경의 이유

매각기일 변경의 이유

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경매절차가 진행되고 있는 중에 권리의 하자가 발생하거나 새로운 권리가 나타나 매각물건명세서에 추가 등재 및 수정·공고를 해야 하는 등 사유로 지정된 날에 매각(입찰)절차를 진행할 수 없을 때 법원은 직권으로 매각기일을 변경하거나 연기한다.

매각대상 부동산에서 조사되지 않은 권리자(유치권자 등)가 나타났거나 송달 등 절차상 하자가 발견될 경우, 감정평가서에 누락 또는 포함시켰는데 이를 포함 또는·제외해야 할 경우의 발생, 당초 당해 법원의 판단으로 일괄매각결정을 하였으나 이해관계인의 합의 및 신청에 따라 분리하여 매각해야 하거나 그 반대의 경우, 기타 매각조건 변경, 권리변동 등의 사유가 발생한 경우다.

대부분의 경우 채권자 및 채무자(소유자)의 신청에 의한 변경이 더 많은 것 같다.

경매신청채권자의 매각기일 연기신청은 법원도 비교적 수월하게 받아들이지만, 채무자 등 이해관계인이 연기를 하려면 경매신청채권자의 동의가 필요하기 때문에 채무자는 원금 및 밀린 이자의 일부분을 상환하면서 채권자를 설득해야 하는 등 상당한 노력과 비용을 부담해야 한다.

때늦은 유치권신고로 인하여 매각기일이 연기되는 경우도 적지 않다.

유치권이 매각기일 직전에 신고되면 법원이 직권 연기하는 경우도 있지만 요즘은 채권자의 신청에 의한 매각기일 변경이 더 많다.

경매대상 부동산에 유치권이 신고되면 경락(매각)가격이 하락 할 수밖에 없기 때문에 채권자는 유치권부존재소송을 통하여 유치권이 존재하지 아니함을 입증하거나 신고된 유치권 가액을 떨어트리려 한다.

유치권이 부존재하거나 그 가액이 적음을 증명하면 경락가격이 높아져 채권회수가 용이할 수 있기 때문인데, 이때 채권자는 소송에 따른 시간과 비용을 감안하여 결정한다. 변경 및 연기가 잦은 물건은 이해관계인이 많아 권리관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있고, 당해부동산에 대한 소유자의 애착이 강하여 채권의 부존재 또는 청구금액에 대한 이의 및 절차상의 하자를 다툴 개연성과 개시결정에 대한 이의 소지도 있어 면밀한 권리분석이 요구되며 경매가 취하·취소될 가능성도 높다.

사설인터넷사이트에는 첫 매각기일에 공고된 매각물건명세서와 그 시점의 등기부등본이 등재되어있는데, 수회에 걸쳐 유찰된 물건 및 변경?연기 후 진행하는 물건에 입찰하는 경우 반드시 새로 작성·공고된 매각물건명세서와 매각기일 직전에 발급받은 등기부등본을 확인한 후 입찰해야 한다.

매각물건명세서 : 집행관이 조사한 현황조사보고서 및 감정평가서, 등기부등본 등을 기준하여 집행법원이 작성한다. 경매부동산의 매각조건은 매각물건명세서의 작성에 의하여 확정된다.

매각물건명세서에는 사건번호, 물건번호, 부동산의 표시(통상 별첨 부동산표시목록), 점유자 및 점유권원, 점유기간, 보증금 및 차임, 전입(사업자등록)일자 및 확정일자, 배당요구신청 여부 등을 기재하는데, 최선순위 설정일자와 점유자의 전일일자를 비교하여 전입일이 빠름에도 배당을 받을 수 없다면 그 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

또 '임대차관계미상의 점유자 있음' 등의 글이 등재되어 있다면 반드시 확인한 후 입찰해야 한다.

또 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등 란에 '해당사항 없음'으로 적혀 있는지 확인해야 한다.

*유치권 : 민법 제 320조 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.'