공유자 우선매수청구권
최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
이를 공유자 우선매수권 이라고 부른다.
공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수신고인을 차순위 매수신고인으로 본다.
한편 공유물분할판결에 기하여 공유물전체를 경매에 붙여 그 낙찰금을 분배하기 위해 현금화의 경우, 즉 형식적 경매에 있어서는
이러한 공유자 우선매수청구권은 적용되지 않는다.
우선매수신고 기간
집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다(민사집행규칙 제76조 1항).
즉 입찰이 마감되었다고 해도 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전이면 공유자우선매수신고를 할 수 있다는 뜻이다.
이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는
기회를 부여하는 제도이기 때문이다.
실무적으로 매각종료를 선언하기 전에 손을 들고 공유자우선매수권을 행사하겠다고 소리쳐서 행사하기도 한다.
3. 매각기일 전의 우선매수청구권 행사
우선매수청구권을 행사하기 위해서는 통상적으로 공유자가 매각기일에 출석한다.
하지만 신고 시기에 법적으로 제한이 없으므로 공유자가 매각기일 전에 미리 집행관 또는
집행법원에 (입찰보증금을 제공하고)
최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수청구권을 행사하겠다고 신고할 수도 있다.
이 경우 집행법원은 입찰기록표지에 우선매수청구권이 있다는 취지를 기재한다.
공유자 우선매수청구 시 입찰보증금을 동시에 납부해야만 하는가?
즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가 제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.
만약 집행관이 위와 같은 절차를 이행하지 아니하거나 소홀히 하여 매각기일에서 사전에 우선매수신고를 한 공유자를 호명하여
출석을 확인하고 보증의 제공 등 후속절차를 이행할 수 있는 기회를 부여하지 아니하였다면,
이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반이 되기 때문에
민사집행법 제121조 7호에서 규정하는 “경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때"에 해당된다.
따라서 이 경우 우선매수청구를 한 공유자가 이의신청을 하면 매각이 불허될 수 있다.
공유자인 우선매수신고권자가 입찰에도 참여한 경우
한편, 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여
그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없다.
따라서 만약 공유자가 입찰에서 최고가를 쓰지 못하여 다른 최고가를 쓴 사람에게 낙찰이 되었다고 해도
다시 공유자우선매수청구권을 행사할 수도 있다. 하지만 만약 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 한 후,
이와 별도로 입찰에 참여하여 최고가를 써서 낙찰된 경우에는 그 낙찰의 효과를 부인할 수 없다.
즉 이 경우 공유자 우선매수신고를 하였으니 자신을 제외한 차순위 입찰가격을 쓴 사람의 가격으로 우선 매수권을 행사하겠다고 주장할 수 없다.
입찰기일 전에 우선매수신고를 했으나 유찰된 경우
공유자가 사전에 우선매수신고를 하였으나 다른 입찰참여자가 전혀 없어 유찰된 경우에는
최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다(민사집행규칙 제76조 2항).
매수신고인이 전혀 없는 경우 최저매각가격을 상당히 낮추어 다시 매각절차를 진행해야 하는데
그것보다는 공유자가 최저로 매수하는 것이 경제적이기 때문이다. 공유자의 입장에서도 새 매각절차에서
반드시 그 전의 최저가보다 낮은 가격으로 낙찰된다는 보장이 없으므로 당해 입찰기일의 최저가로 매수하는 편이 더욱 유리한 경우도 있다.
그러한 이유 때문에 때로는 공유자가 유찰되더라도 당해 입찰기일의 최저가로 매수하고 싶을 때에는 사전에 우선매수신고를 하는 경우도 종종 있다.
만약 공유자가 우선매수신고만 해놓고 막상 유찰이 되자 보증금을 납부하지 않아 우선매수신고를 무효화시킬 경우는 어떻게 될까?
과거에는 공유자우선매수신고를 제한 없이 받아줘 악용하는 사례가 많았다. 하지만 이러한 악의적인 우선매수신고로 인해
유찰이 계속되어 경매진행이 방해되자, 최근에는 법원에서 실무상 공유자우선매수신고를 1회에 한해서만 받아주고 있다.
일괄매각의 경우에도 가능한가?
일괄매각의 경우 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는데 그 중 일부 부동산에만 공유자로 등재되어 있는 자가
매각 부동산 전체에 대해 공유자 우선매수신고를 할 수 있는지가 문제된다. 학설이 나뉘나 판례의 태도는 소극적이다.
즉 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부의 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각부동산
전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다(대법원 2006. 3.13.자 2005마 1078결정).
임대주택법에 의한 부도임대주택등의 경매에 관한 특례
/제22조(부도임대주택등의 경매에 관한 특례)
① 제21조제1항의 건설임대주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 제21조에 따라 우선분양전환을
받을 수 있는 임차인은 매각 기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은
가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 제1항에 따라 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
참고사항
① 2009. 12. 29. 법률 9863호
임대주택법에 의거 국민주택기금의 자금을 지원 받아 건설하거나 공공사업에 의해 조성된 택지에 건설하는
임대주택에 대해 동법 제21조의 규정에 의거 임차인이 매각기일까지 보증금을 제공하고 우선매수권을 신청할 수 있었다.
② 2011. 3. 9. 법률 10463호인 임대주택법에 의거 공공임대주택 뿐만 아니라
민간건설임대주택 및 매입임대주택에 대해서도 임차인 우선매수권을 인정하게 되었다.
주의 : 임차인 우선매수권이 있는 임차인의 대상은 임대인이 임대사업자라야 하므로 여기에 해당하는
임대사업자는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 임대주택사업 등록한자 및 임대주택조합을 말한다.
③일반주택의 일반주택의 임차인은 우선매수권이 없음.
공유자우선매수청구권 제출서류
양식https://blog.naver.com/auctionme/220347894982
① 입찰표
② 공유자 우선매수신청서
③ 등기부등본
④ 주민등록등본 또는 초본(전국법원마다 약간 상이)
⑤ 대리참가시 준비서류: 위임장, 인감증명서
출처https://blog.naver.com/ljjpsj/80186153959