[스크랩] 2016년 서울 아파트 시장 결산

결산이라고 하면 좀 거창하긴 하지만

다른 단어를 찾기 어려워 이렇게 붙여봤으니 양해 부탁드립니다 ^^a

 

간단히 Data 터치하시고 가겠습니다. (KB시세 기준)

 

 

□ 2016년 매매가 증감율 (아파트)

 

  - 전국 +1.50%, 서울 +4.22% (강남 4.69%, 강북 3.67%)

    지난 2016년은 "양극화"라는 단어가 그 어느 때보다 회자되었던 한해였습니다.

    부동산 시장도 예외가 아니어서 서울이 타 지역 대비 상승폭이 컸던 한 해였죠.

    그 중에서도 강남3구가 시장의 상승을 견인했다고 해도 과언이 아니었습니다. 

    (강남 +5.29%, 서초 +5.56%, +송파 5.69%)

 

    특히 강남 재건축 아파트의 상승세는 괄목할 만한 수준이었습니다.

    KB시세에서는 재건축과 일반 아파트를 별도로 구분짓지 않는 관계로

    부동산114 Data에서 발췌해보면 서울은 2016년에 7.57%가 올랐는데

    재건축은 15.68%가 올랐으며 일반 아파트는 6.10%가 올랐습니다.

    (대체적으로 부동산114가 KB시세보다 증감율의 폭이 넓습니다)   

 

    재건축이 일반 아파트의 2배가 넘는 상승율을 기록한 셈인데

    정부가 시장 과열을 막기 위해 강남3구, 특히 재건축 단지를 정밀타격하는 규제를 발표한건

    어찌 보면 예정된 수순이었죠.

 

  - 월별 매매가 증감율 및 거래량

  

   ① 보시다시피 월별 매매값 증감율은

      3월을 기점으로 가파르게 상승하기 시작하여 10월 정점을 찍고 12월 가파르게 하락 중입니다.

      (매매값 절대치가 아닌 증감율을 말하는 것이니 착오 없으시기 바랍니다)

 

      3월에는 개포 주공 2단지를 재건축한 래미안 블레스티지의 일반 분양이 있었죠.

      평당 3,760만원.

      당시에는 고가로 여겨졌던 가격의 분양이 평균 33대1로 마감되면서

      투자처를 찾지 못하고 떠돌던 거대한 부동 자금이 부동산 시장으로 향하는

      유동성 장세가 시작되었습니다.

 

      과열된 분양시장을 잠재우고자 정부는 잇따라 규제를 발표하였고

      투기 수요를 차단코자 했던 정부의 목적은 11/3 규제를 통해 상당 부분 달성된 것으로 보입니다.

      12월 서울 일반분양 경쟁률은 7.2대1로 10월의 33.6대1에 비해 크게 떨어졌습니다.

      

   ② 2016년 거래량은 117,831건으로 2015년 대비 소폭 하락하였으나

      예년에 비하면 훨씬 많은 거래량을 기록하였습니다.

      (10년 45,623 → 11년 61,732 → 12년 43,318 → 13년 66,362 → 14년 90,245

        → 15년 126,662 → 16년 117,831건)

  

      다만 하반기만 따졌을 때는 2016년 하반기가 70,325건으로,

      2015년 하반기 60,904건보다 상당히 많은 편이었습니다.

      올해 하반기 시장이 상당히 뜨거웠다는 것을 반증하는 대목이구요.

 

      모든 언론이 12월 내내 시장이 안 좋다는 것을 기사화했습니다만

      언론이 한 가지 언급하지 않고 있는 것은,

      12월만 봤을 때 2016년 12월 거래량이 2006년 이래 10년만에 최대치를 기록했다는 점입니다.

      (07년 5,864 → 08년 1,435 → 09년 4,380 → 10년 7,336 → 11년 6,035 → 12년 7,314

       → 13년 7,384 → 14년 6,674 → 15년 8,143 → 16년 9,387건)

  

      온갖 악재로 가득찬 기사에도 불구하고 12월 서울 아파트 시장이 마이너스 전환되지 않은 점은

      아직도 생각보다 강한 힘이 버티고 있기 때문임이 거래량에서 확인됩니다.

     

 

□ 2017년은? 

 

미래구간 예측은 늘 조심스럽습니다.

그래도 안하는 것보단 해보는게 시행착오도 겪어보고 좋은 경험이 되겠죠.

 

누차 언급드렸듯이 저는 2017년의 경우 "전세가율"을 눈여겨보고자 합니다.

2016년 7월 꼭지를 찍고 조금씩 내려오는 전세가율이

과연 전통적으로 전세값이 강세를 띈 홀수해인 2017년에 반등할지가 관전 포인트입니다.

 

전세가율마저 반등에 실패할 경우

2017년 시장 전망은 기존의 "보합"에서 "하락"으로 수정해야 할 듯 합니다.

그전까지는 "보합" 전망을 유지해볼까 합니다. (개인적 생각입니다 ^^)

 

전세가율은 2012년 55.2% → 13년 61.5% → 14년 65.7% → 15년 73.4%로 가파른 상승곡선을 타다가

16년 6월 75.1%를 정점으로 조금씩 내려와 12월 73.2% 입니다.

 

 

※ 중장기 이력(2012~16년)도 첨부해봅니다.

   위의 2016년 월별 매매값 증감율과 거래량 그래프와 다르게

   매매값 증감율을 Bar 그래프, 거래량을 선형 그래프로 표시해봤습니다.

   그 이유는 이렇게 해보니 더더욱 매매값 증감율과 거래량의 상관관계가 뚜렷이 보였기 때문입니다. ^^

 

출처 : 텐인텐[10년 10억 만들기]

글쓴이 : samtoshi 원글보기

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