토지시장에서 일반 투자자들이 돈을 잘 까먹는 이유 중 하나는 귀가 얇다는 것이다. '~카더라'식의 개발 정보에 흘려 이른바 '묻지 마' 투자르르 한다. 개발 정보의 진위 여부 등은 따져 보지도 않고 덜컥 땅부터 사고 본다. 이런 부화뇌동 방식으로 투자했다간 십중팔구 낭패보기 십상이다.
그런데 되레 이런 '팔랑귀' 방식을 적극 활용해 성공률을 높이는 땅 투자법도 있다. 이른바 전문가(큰손 또는 고수) '따라하기' 투자법이다.
주택시장은 토지시장에 비해 통계와 지표가 많아서 투자하는 데 도움을 얻을 수 있다. 하지만 이건 어디까지나 직업적 전문 투자자들의 얘기다. 먹고살기 바쁜 개미들이 얻을 수 있는 정보란 한계가 있다.
그래서 등장한 것이 바로 '따라하기'식 투자법이다. 투자 전문가인 '고수'를 따라서 투자하는 것이다. 속칭 선수들이 동물적인 투자 감각으로 냄새를 맡은 지역에 개미 투자자들도 그대로 따라서 투자해 성공확률을 높일 수 있다.
여기에 정부 정책이나 개발 계획이 변수로 작용한다. 특히 정권이 바뀌면 일반 개미 투자자들은 투자 방향과 원칙을 어떻게 잡아야 할지 혼란스럽기만 하다. 그래서 결국 일반 투자자들은 고수들이 '감(感)'잡은 지역에 투자하는 게 상책이라고 여기게 된다. '묻지 마' 투자가 땅투자 패턴으로 굳어진 것도 이런 과정을 거쳐서다.
일반 투자자들만을 탓할 수도 없다. 아직까지 토지시장은 주택시장처럼 가격 지표나 과학적인 투자 기법이 체계적으로 자리 잡혀 있지 않기 때문이다.
다행이 최근 토지시장에도 과학적인 통계 지표가 자리 잡아 가는 추세다. 국토해야부가 제공하는 온나라 부동산 정보 통합 포털이 대표적이다. 여기에서는 시.도별,연도별,분기별 지가지수와 지가 변동률,주거.상업.관리 등 용도 지역별,전/답/임야등 이용 상황별로 조사해 테이터를 공개하고 있다.
하지만 아직 토지시장은 주택시장이나 주식시장만큼 투자 지표가 일반화되지 않다. 일반인들이 땅 투자를 결정하는 데 참고할 만한 과학적인 통계나 데이터가 절대 부족한 상황이다. 그래서 아직 토지시장에는 고수나 전문가 '따라하기'식 투자가 필요하다.
이런 '따라하기' 식 투자법도 유행을 탄다. 1995년에는 준농림지 투자가 대세였고, 2002년에는 괸리지역이 안전빵이었다. 요즘 들어선 농지 이용 규제 완화 분위기를 타고 도시지역으로 편입되어지는 계획관리지역이 고수들의 관심사로 떠오르고 있다.
연접개발 제한 규제에 벗어난 땅도 '투자 1순위' 고려 대상이다. 아직 관리지역 세분화 작업이 끝나지 않은 지역의 농지나 산지에도 고수들의 발길이 이어지고 있다. 이를테면 개발 예정지로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 농지나 임야는 관리지역 세분화의 최대 수혜 대상으로 떠오를 전망이다.
톱처럼 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 농지/임야도 투자를 고려해 볼 만하다. 전국 KTX 복선화 사업으로 인한 역세권 주변의 농지 또한 주위깊게 살펴볼 필요가 있다. 계획관리지역 지정은 ㅈ어방형이나 장방형의 블록화가 원칙이라 이런 땅은 어부지리로 개발 예정지로 편입될 가능성이 크기 때문이다 |