상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액

상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액   상속받은 부동산을 양도하는 경우 양도차익은 양도가액에서 상속개시 당시 가액과의 차액으로 계산한다. 즉, 상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 상속개시일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우 기준시가로 평가한다. 상속받은 상속재산에 대하여 상속개시일 전후 6월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2 이상의 감정평가기관이 평가한 평가액의 평균액이 있거나 또는 상속받은 상속재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 상속재산에 대한 매매사례가액 등은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의 규정에 의하여 시가에 해당된다. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우 기준시가로 평가 만약, 상속받은 날부터 6개월 이내에 해당 상속받은 주택을 양도하는 경우 양도가액이 "시가"에 해당되므로 상속재산가액을 "시가"로 평가하는 것이며, 양도소득세 계산시 취득가액은 "시가"로 계산한다. 따라서 양도가액과 취득가액이 동일하게 되어 납부할 양도소득세는 없게 된다.                         양도시 상속받은 자산의 취득가액                                                                  작성자 : 박정흔 세무사                                                                작성일 : 2011. 11. 22 1. 개요    상속받은 자산은 상속세 과세미달인 경우에는 상속세 신고를 하지 않는 사례가 많습니다. 이러한 경우 관할 세무서에서는 신고를 하지 않는 경우에도 결정을 하게 되는데, 상속받은 자산을 양도하는 경우 취득가액은 어떤 가액으로 신고하여야 하는지 알아보고자 합니다. 2. 사례    - 2005년 부모님으로부터 부동산을 상속받아 상속등기 함.  - 상속받은 자산은 해당 부동산 뿐 임.  - 상속받은 부동산은 상속당시 근저당이 설정된 상태 임.  - 부동산 가액보다 부채금액이 더 많은 상태로 상속세 신고는 하지 않음,  - 상속받은 자산을 2011년 중 양도할 예정 임. 3. 판단    (1) 상속 또는 증여 받은 자산에 대하여 『소득세법 제97조 1항 1호(취득실가)』의 규정을  적용함에 있어서는 “상속개시일 또는 증여일 현재” 『상증세법 제60조 내지 제66조(재산의 평가)』규정에 의해 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.  (2) 따라서 해당 사례의 경우 저당권이 설정되어 있는 자산으로 당해재산이 담보하는 채권액과 기준시가 중 큰 금액을 취득가액으로 합니다.     (상증세법 66조, 상증령 63조)       4. 관련 법령 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경 우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 (2010. 6. 10. 개정 ; 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률 부칙) 2. 양도담보재산 (2010. 1. 1. 개정) 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (2010. 1. 1. 개정) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】 ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액 (1996. 12. 31. 개정) 3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31. 개정) 4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정) 6. (삭제, 1998. 12. 31.) 1. 상속받은 자산에 대한 양도소득세 개요 상속받은 자산에 대한 양도소득세 관련 규정은 상속받은 사람을 기준으로 적용하며, 상속받은 자산의 취득시기는 상속개시일(피상속인의 사망일)로 한다.따라서 상속받은 자산을 양도할 때는 상속개시일을 취득시기로 하여 양도차익을 계산하며,보유기간에 따른 장기보유특별공제도 상속개시일로부터 양도일까지의 기간을 기준으로 적용하고, 양도소득세 비과세나 감면, 다주택자 중과세, 비사업용토지 중과세 규정도 원칙적으로 상속받은 사람을 기준으로 적용한다.다만 세율을 적용함에 있어서 보유기간 계산은 피상속인의 취득일을 기준으로 한다.그런데 상속받은 자산은 상속이라는 법률적인 원인에 의하여 상속인의 지위에서 무상으로 취득한 것이므로 그 취득원인이 자의에 의하여 유상으로 취득하는 매매와는 그 성격이 다르다. 그래서 세법에서는 상속받은 자산에 대해서 양도소득세 관련규정을 적용함에 있어서 여러 가지 상세한 규정과 특례규정들을 두고 있다.따라서 상속받은 자산을 소유하고 있는 경우에는 양도소득세 과세와 관련된 이러한 세법규정들을 파악하여 상속자산을 관리하는 것이 중요하다.2. 상속받은 자산 양도시 유의사항(1) 상속에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 상속세및증여세법 규정에 의하여 평가한 가액 으로 한다.상속받은 자산에 대하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지취득가액으로 한다.상속세및증여세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액이란 상속개시 당시 당해 자산의 시가를 말하며, 시가가 없는 경우에는 세법이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 계산한 가액을 말한다.여기서 시가에는 당해 자산과 동일하거나 유사한 자산에 대하여 상속개시일 전후 6월 이내에 매매된 사례가액이 있거나 2이상의 감정평가법인으로부터 감정받은 가액이 있는 경우에는 그 매매사례가액 또는 감정가액도 시가에 해당된다.그리고 시가를 확인할 수 없어서 세법이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액이란 주택의 경우 상속개시일 현재 공시된 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말하며, 토지의 경우에는 상속개시일 현재 고시된 개별공시지가, 일반건물의 경우에는 세법이 정하는 기준시가에 의하여 계산한 말한다.따라서 상속받은 자산을 소유하게 된 때에는 그 자산의 상속개시 당시 시가가 얼마인지 또는 공시된 공동주택가격이나 개별주택가격, 공시지가가 얼마인지 등을 확인해 볼 필요가 있다.또 상속세를 신고할 때도 그 상속재산의 시가에 해당하는 가액을 적극적으로 찾아내어 상속세신고를 하는 것이 좋다.상속세 신고시 평가한 상속재산의 가액은 나중에 그 자산을 양도하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 되어 그 자산에 대한 양도차익 계산시 결정적으로 영향을 주기 때문이다. (2) 상속받은 농지에 대하여 8년 이상 자경농지 감면규정을 적용할 때는 상속인이 자경하는 경우에 한하여 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면 여부를 판정한다.농지소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 농지를 양도할 때는 양도소득세가 100% 감면되는데, 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 자경하는 경우에만 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면 여부를 판정한다.다만 상속인이 자경을 하지 않는 경우에는 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에 한하여 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면여부를 판정한다.그리고 이 경우 상속 후 3년 이내에 공익사업용 지구로 지정된 경우에는 양도시기의 제한 없이 피상속인의 자경기간을 포함하여 감면 여부를 판정한다. (3) 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 상속농지나 임야는 비사업용토지에서 제외된다.농지나 임야를 상속받은 경우 상속개시일로부터 3년 동안은 재촌ㆍ자경하지 않은 경우에도 사업용으로 사용한 것으로 본다.그러므로 상속받은 농지나 임야를 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하면 그 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용한 것이 되어 양도소득세가 비사업용토지로 중과되지 않고 일반세율로 과세된다. (4) 8년 이상 자경한 농지를 직계존속으로부터 상속ㆍ증여받은 경우에는 양도시기와 관계없 이 비사업용토지에서 제외된다.피상속인이 농지소재지에 거주하면서 자경한 농지를 직계비속이 상속 또는 증여받은 경우에는 양도시기에 관계없이 비사업용토지에서 제외된다.이 경우 비사업용토지에서 제외되는 농지는 도시지역(녹지지역 제외) 밖에 소재하는 농지에 한한다. (5) 상속받은 주택의 양도소득세는 양도인이 소유하고 있는 주택수에 따라 각각 다르다.상속받은 주택을 양도하는 경우에는 그 양도인이 1주택자냐 다주택자냐에 따라 양도소득세가 달라지고, 다주택자의 경우에도 상속받은 주택과 일반주택 중 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세가 또 달라진다.이를 상황별로 살펴보면 다음과 같다.① 무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우1세대 무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 그 주택이 양도일 현재 비과세요 건(3년 이상 보유, 2년 이상 거주 등)을 갖추고 있으면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세된다.이 경우 보유기간 및 거주기간 계산은 다음과 같이 한다.● 피상속인과 상속인이 동일세대원인 경우 세대 전체를 기준으로 비과세요건을 따지는 것이므로 보유기간 및 거주기간은 피상속 인의 보유기간과 거주기간을 통산한다.● 피상속인과 상속인이 동일세대원이 아닌 경우 상속인은 주택을 새로 취득한 것이므로 상속주택의 취득일(상속개시일)로부터 기산한 다.② 1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 되면 다주택자가 되어 어느 주택을 팔더라도 양 도소득세가 과세되는 것 원칙이다.그런데 세법에서는 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택이라 함)을 각각 한 채씩 소 유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 상속주택은 거주자의 주택으로 보 지 않고 1세대 1주택 비과세규정을 적용하도록 하는 특례규정을 두고 있다.따라서 상속주택을 포함하여 2주택자가 된 경우에는 다음과 같이 어느 주택을 먼저 양 도하느냐에 따라 양도소득세가 달라진다.● 일반주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니 하므로 상속주택을 제외하고 일반주택만을 기준으로 1세대 1주택 여부를 판정한다.따라서 양도하는 일반주택이 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 등의 비과세 요건을 갖추 고 있으면 양도소득세가 비과세 받는다.● 상속주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택에 대한 특례규정이 적용되지 않는다.따라서 이 경우에는 상속주택을 포함하여 2주택자 상태에서 주택을 양도하는 것이 되므로 양도하는 상속주택에 대해서는 2주택자 중과세율이 적용된다.다만, 상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 상속주택에 대해서는 다주택자 중과세율 이 적용되지 않고 일반세율로 양도소득세가 과세된다.따라서 다주택자 중과세율 적용을 피하려면 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 이내 양도하여야 한다.③ 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유한 경우 피상속인이 상속개시 당시 여러 채의 주택을 소유하고 이 주택들이 상속되는 경우에는 다음 순위에 따른 1주택만을 특례대상 상속주택으로 본다.따라서 1세대 1주택자의 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자 본인의 주택으로 보지 않는 상속주택은 다음 순위에 의한 1주택만을 의미하므로 유의하여야 한다.㉠ 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ㉡ 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택 ㉢ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ㉣ 기준시가가 가장 큰 1주택④ 공동으로 주택을 상속받은 경우1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받은 경우 공동상속주택의 소수지분자가 당해 공동 주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세규정을 적 용함에 있어서는 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니한다.즉 일반주택과 상속받은 주택을 소유한 사람이 일반주택을 먼저 양도할 때는 상속주택은 지분비율이 가장 큰 자의 것으로 간주한다.이 경우 소유지분이 동일한 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 호주승계인, 최연장자 순으로 소유자를 판정한다       상속받은 자산의 취득가액 산정     2012-04-25   10년 전 아파트를 상속받은 바 있는데 당시 재산가액이 소액이라 신고를 하지 않아도 된다고 해 상속세 신고를 하지 않았습니다. 그런데 이 아파트를 팔려고 하니 막상 양도세 계산문제에 부딪치고 있습니다. 즉 상속을 받아 취득했으니 취득가액을 모른다는 것입니다. 양도세 계산은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 산출하게 되는데 취득가액을 얼마로 하는 것인지 알 수가 없습니다. 그 당시의 부동산전문 인터넷 사이트인 부동산뱅크의 과거 시세자료가 확인되는데 이를 적용할 수 있는지요? 아니면 양도실가를 기준시가에 의해 소급 환산하는 방법으로 계산한 환산취득가액을 적용할 수 있는지요? 상속받은 재산을 양도하는 경우 상속받은 재산의 취득 당시 실지거래가액의산정규정은 소득세법에서 규정하고 있는데 이를 보면 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의해 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있습니다. 이는 상속개시일 전후 6개월 이내에 당해 상속재산이 매매된 사례가액이 있거나 또는 2 이상의 감정평가방법인 감정가액 평균액이 있으면 그에 의하고 또는 당해 상속재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산이 매매된 사례가액(유사 매매사례가액이라고 칭하는데 이는 2004. 1. 1. 이후 상속, 증여분부터 적용 가능)이 있는 경우에는 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 한다는 뜻입니다. 그러나 만약 위의 규정에 해당되는 가액이 없는 경우에는 상속개시일 현재 기준시가를 취득 당시의 실지거래가액으로 합니다. 귀하의 경우 10년 전에 상속받은 아파트의 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 기준시가에 의해 평가한 가액을 취득가액으로 볼 수 있으며 상속받은 재산에 대해 양도 시의 실지거래가액을 취득시점으로 환산하는 계산방법은 세법 규정에 없습니다. 다만 의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 상속으로 취득한 경우만 환산취득가액을 적용할 수도 있습니다. 여기에서 아파트의 기준시가란 국토해양부장관이 공시(2005. 5월 이전은 국세청장 공시)한 공동주택가격을 말합니다. 이는 매년 1월 1일을 기준으로 해 4월 30일에 공시하고 있습니다. 상속 건물은 상속개시일이 취득시기 입력 2011-11-20 15년 전 돌아가신 아버지로부터 상속받은 건물 및 토지에 대해 상속등기를 하지 못하고 미루고 있던 이미룸 씨. 최근 돈이 필요해 상속받은 건물과 토지를 매각하려고 하자 먼저 상속등기를 하고 나서 매각해야 한다는 얘기를 들었다. 부랴부랴 건물 및 토지에 대한 상속등기를 마치고 매매계약서를 작성했다.세금 신고를 어떻게 해야 하는지 궁금하다. ◆상속 재산 양도 경우 취득시기는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감한 양도차익을 산출하고,양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 뺀 후의 금액인 양도소득 과세표준에 대해 과세표준 구간별로 6~35%의 세율을 적용,산출한다. 양도소득세를 산출하는 과정에서 양도시기 및 취득시기는 세율 및 장기보유특별공제를 적용하는 기준이 되기 때문에 중요하다. 따라서 세법에선 양도시기 및 취득시기에 대한 내용을 구체적으로 열거하고 있다. 대금을 주고받는 경우에는 원칙적으로 대금을 청산한 날이 양도 및 취득시기가 된다. 예외적으로 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기부·등록부·주주명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일을 양도 또는 취득시기로 본다. 대금청산 전에 소유권 이전등기나 등록 명의개서를 한 경우에는 등기부·등록부·주주명부 등에 기재된 등기접수일을 양도 또는 취득시기로 본다.       상속을 받는 경우에는 등기·등록·명의개서 접수일에 관계없이 가족관계증명서에 기재된 상속개시일(피상속인의 사망일 또는 실종의 경우 실종선고일)을 취득시기로 본다. 이씨의 경우처럼 아버지로부터 15년 전에 상속받은 건물 및 토지를 상속개시 시점에서 등기를 하지 못하고 있다가 현재 시점에서 등기한다고 하더라도 취득시기는 아버지로부터 상속받은 날(상속개시일)이 되는 것이다. ◆양도소득세율은 피상속인의 취득일 기준 일반적인 매매거래에서 취득일로부터 양도일까지의 기간이 2년 이상인 경우에는 과세표준 구간에 따라 누진세율을 적용한다. 보유기간이 3년 이상인 경우에는 보유기간에 따라 양도차익의 최소 10%부터 보유기간이 10년 이상인 경우 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용한다. 다만 세법에서 정한 2주택자 및 3주택 이상 보유자, 비사업용토지 소유자에 대해서는 3년 이상 보유 여부에 관계없이 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.하지만 상속의 경우 세법상 상속개시일을 취득일로 보아 양도일까지의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 양도소득세 세율을 적용할 경우에도 상속인이 상속받은 날 또는 상속등기를 한 날이 아니라 피상속인(돌아가신 분)이 그 자산을 취득한 날로부터 상속인이 양도한 날까지의 보유기간을 합산해 2년 이상 보유한 경우에는 일반세율(6~35%)을 적용하는 것이다. 따라서 피상속인으로부터 건물 또는 토지를 상속받은 이후에 상속인이 해당 상속재산을 양도하는 경우 양수도 관련 서류인 계약서, 등기부등본, 가족관계증명서, 건축물관리대장, 토지관리대장, 공시지가확인원, 취득세, 법무대행비 명세서 등을 미리 준비해야 한다. 양도계약 체결 전 세무대리인 등과의 상담을 거쳐 양도계약을 체결하는 것이 바람직한 방법이다.